Entrevista con un propietario en Portugal

Una experiencia que vale la pena compartir

Información sobre la compra de propiedades en Portugal

Dirección de la propiedad - Rua do Cruzeiro, Ajuda  barrio, Lisboa Precio - EUR 120K

1. En primer lugar, ¡felicitaciones por la compra de su casa! ¿Cómo has elegido la ubicación de tu futuro piso? ¿Por qué Lisboa? ¿No es un lugar muy caro para comprar una propiedad?

¡Gracias! Bueno decidir la ubicación fue un ejercicio natural. Soy un portugués viviendo en el extranjero (en Suiza) desde 2011. Me fui cuando comenzó la crisis, pero siempre mantuve un ojo en la ciudad para seguir su desarrollo económico. Viví toda mi vida en Lisboa y comprar un apartamento ahí era algo que parecía natural, pero es cierto que cuando me decidí a comprar, tomé una decisión más estratégica / inversión.

2. Sería interesante entender qué criterios tenía antes de tomar la decisión de compra.

  • Venía escuchando que la zona de Baixa-Chiado (Nota del Editor: Baixa-Chiado es un barrio de Lisboa, situado en el centro histórico) estaba llenándose de gente y los precios realmente iban en aumento.

  • Yo sabía que el área de Ajuda / Belém también son locaciones turísticas y maravillosas a orillas del río (Nota del Editor: aquí vive gente de clase media).

  • El gobierno hablaba de hacer algunas mejoras en el barrio de Ajuda y, de hecho, la bien conocida calle de “Calçada da Ajuda” ya estaba siendo completamente modificada.

  • Sabía que a mi edad y viviendo en el extranjero con mejores condiciones salariales obtendría fácilmente un préstamo bancario y un seguro más barato.

  • Sentí que tenía un tiempo muy corto para tomar la decisión porque tenía la sensación de que sería cuestión de meses para que otros inversionistas buscaran comprar una casa más barata en Ajuda. Los precios comenzarían a subir tan pronto como eso ocurriera.


Tenía toda la información, pero aún necesitaba conocer el momento adecuado para comprar una casa por el valor más barato posible antes de que los precios comenzaran a subir. Elegir el momento adecuado cuando se trata de comprar una casa siempre es complicado, porque los precios suben y bajan, y se puede ganar o perder dinero muy rápidamente. Finalmente, mi decisión final se tomó 1-2 meses antes de comprar el apartamento. Comencé a buscar en internet un apartamento, programé algunas visitas y usé mi tiempo de vacaciones en Lisboa para visitar los apartamentos. Visité 7 apartamentos durante una semana y debo confesar que el primer apartamento que visité fue el que terminé comprando. En la misma semana firmamos la “promessa compra e venda" (es un contrato donde usted declara que realmente desea comprar la propiedad y paga una seña para asegurarla antes de firmar el contrato final).

3. Está familiarizado con el estilo de vida de Lisboa, ¿puede comentar, desde el punto de vista de un citadino, cuáles son exactamente las ventajas de vivir aquí?

Los barrios de Ajuda / Belém son increíbles. Tiene muchas conexiones con el centro de la ciudad, todavía se pueden encontrar algunos lugares para estacionar su auto, tiene varias universidades cerca y está realmente cerca de monumentos famosos como "Padrão dos Descobrimentos", "Torre de Belém"; "Mosteiro dos Jerónimos", cerca de los famosos "Pastéis de Belém ", y tiene una mejor calidad de vida (puede correr todos los días por el río Tajo con una vista excepcional al puente "25 de abril" o en el parque natural de Monsanto). En Ajuda aún sientes la cultura portuguesa, vives en un barrio tradicional y tienes todas las ventajas de estar en una capital europea (excelentes restaurantes, bares, centros comerciales, ya que está a solo 10 minutos del centro comercial Colombo, teatros, etc.).

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2. Sería interesante entender qué criterios tenía antes de tomar la decisión de compra.

  • Venía escuchando que la zona de Baixa-Chiado (Nota del Editor: Baixa-Chiado es un barrio de Lisboa, situado en el centro histórico) estaba llenándose de gente y los precios realmente iban en aumento.

  • Yo sabía que el área de Ajuda / Belém también son locaciones turísticas y maravillosas a orillas del río (Nota del Editor: aquí vive gente de clase media).

  • El gobierno hablaba de hacer algunas mejoras en el barrio de Ajuda y, de hecho, la bien conocida calle de “Calçada da Ajuda” ya estaba siendo completamente modificada.

  • Sabía que a mi edad y viviendo en el extranjero con mejores condiciones salariales obtendría fácilmente un préstamo bancario y un seguro más barato.

  • Sentí que tenía un tiempo muy corto para tomar la decisión porque tenía la sensación de que sería cuestión de meses para que otros inversionistas buscaran comprar una casa más barata en Ajuda. Los precios comenzarían a subir tan pronto como eso ocurriera.


Tenía toda la información, pero aún necesitaba conocer el momento adecuado para comprar una casa por el valor más barato posible antes de que los precios comenzaran a subir. Elegir el momento adecuado cuando se trata de comprar una casa siempre es complicado, porque los precios suben y bajan, y se puede ganar o perder dinero muy rápidamente. Finalmente, mi decisión final se tomó 1-2 meses antes de comprar el apartamento. Comencé a buscar en internet un apartamento, programé algunas visitas y usé mi tiempo de vacaciones en Lisboa para visitar los apartamentos. Visité 7 apartamentos durante una semana y debo confesar que el primer apartamento que visité fue el que terminé comprando. En la misma semana firmamos la “promessa compra e venda" (es un contrato donde usted declara que realmente desea comprar la propiedad y paga una seña para asegurarla antes de firmar el contrato final).

3. Está familiarizado con el estilo de vida de Lisboa, ¿puede comentar, desde el punto de vista de un citadino, cuáles son exactamente las ventajas de vivir aquí?

Los barrios de Ajuda / Belém son increíbles. Tiene muchas conexiones con el centro de la ciudad, todavía se pueden encontrar algunos lugares para estacionar su auto, tiene varias universidades cerca y está realmente cerca de monumentos famosos como "Padrão dos Descobrimentos", "Torre de Belém"; "Mosteiro dos Jerónimos", cerca de los famosos "Pastéis de Belém ", y tiene una mejor calidad de vida (puede correr todos los días por el río Tajo con una vista excepcional al puente "25 de abril" o en el parque natural de Monsanto). En Ajuda aún sientes la cultura portuguesa, vives en un barrio tradicional y tienes todas las ventajas de estar en una capital europea (excelentes restaurantes, bares, centros comerciales, ya que está a solo 10 minutos del centro comercial Colombo, teatros, etc.).

Barrios de Lisboa

4. ¿Qué barrios considerabas para tu futura casa (aparte de Ajuda)?

Para los presupuestos más bajos, y considerando los precios de Lisboa, consideraría Benfica, donde todavía podemos encontrar excelentes propiedades con un precio más bajo. Pero más cerca de Benfica tendría que decir que deberíamos evitar "Bairro Padre Cruz" en "Carnide".

Luego para un presupuesto medio, consideraría "Campo de Ourique", "Alcántara". Por último, con un presupuesto más alto consideraría "Alvalde", "Avenidas Novas” o “Parque das Nações”.

5. ¿Qué pasa con los precios reales en la ciudad? ¿Fue difícil encontrar una gema como lo hiciste?

Bueno firmé mi contrato de “Promessa e compra” en agosto de 2016, hice el contrato formal en diciembre de 2016 y hoy puedo decir que por el precio que compré mi piso es más difícil encontrar un apartamento en el mismo valor en Lisboa, y en Ajuda también.

Cuando compré el apartamento, teníamos muchas propiedades disponibles en torno a esos precios e incluso más baratas. Sin embargo, terminé eligiendo un apartamento que era completamente nuevo y no renovado. Yo diría que fue fácil de encontrar esa “gema” y estoy muy feliz de ver que lo compré en el momento adecuado. Aunque hoy en día es cierto que es más difícil conseguir una “gema", aún es posible.

6. ¿Has comprado tu casa con la ayuda de una agencia o directamente con el propietario? ¿Ha utilizado algún asesoramiento legal de profesionales (como abogados, etc.)?

Compré la casa a través del agente de bienes raíces y use sus conocimientos y la experiencia bancaria del asesor para que me ayude a través del proceso. En cuanto a los impuestos, también me puse en contacto con la administración para obtener información sobre lo que sucedería y qué impuestos debía pagar.

7. ¿Fue una nueva propiedad o de reventa? ¿Por qué?

Primero pensé en comprar una vivienda de segunda mano, pero acabé encontrando una nueva propiedad por un poco más de dinero. La razón por la que preferí pagar un poco más fue porque obtendría 10 años de garantía de la empresa constructora si algo le pasará a la estructura del apartamento, y 5 años de garantía para todas las máquinas (lavandería, woven, etc.). Por otro lado, todos los sistemas de electricidad y agua/alcantarillado eran nuevos, por lo que estaba comprando un apartamento con una menor probabilidad de causarme problemas.

8. Entonces, los precios de las nuevas propiedades son más altos que las de reventa, ¿verdad?

Exactamente, las nuevas propiedades son un poco más caras, pero, por supuesto, depende del área y la situación, es posible que encuentre un mejor negocio con las propiedades de reventa.

9. Usted compró su piso con su pareja a través de una hipoteca. ¿Aplicaron como no residentes? ¿Fue difícil obtener la aprobación de una hipoteca?

Cuando aplicamos éramos oficialmente residentes en Portugal. Vivíamos en Suiza después de 2011. Compramos el apartamento como residentes y obtener un préstamo fue bastante fácil. Obviamente, como vivíamos en el extranjero, la cantidad que estaban dispuestos a darnos era menor (lo mejor que pudimos encontrar fue un préstamo del 80% del precio de venta).

Obtener préstamos como no residentes también es posible, aun con valores más bajos. Los bancos le pedirán más papeleo para saber realmente cuáles son los riesgos a los que se enfrentan, pero no es para nada un obstáculo.

Mortgage10. ¿Qué documentos le fueron requeridos por el banco como prestatario?

Lo primero que me pidieron fue abrir una cuenta bancaria. Luego, para hacer una evaluación del proceso de préstamo, solicitaron una copia de:

  • Nuestras tarjetas de identidad portuguesas
  • Nuestra autorización de residencia suiza
  • Una declaración de nuestros empleadores con nuestro puesto laboral, el tipo de contrato y el ingreso anual
  • Los últimos 3 recibos de pago de sueldo / recibos
  • Declaración de Impuestos desde el 2015
  • Una declaración de responsabilidad del gobierno suizo (para confirmar que no tenemos deudas, créditos ni préstamos en el país)
  • Los últimos 3 recibos de todas nuestras cuentas bancarias (de bancos portugueses y extranjeros)
  • El certificado de registro de la propiedad que tuvimos que pedir al agente de bienes raíces (“Certidão de teor do imóvel”)
  • El certificado de descripción legal del apartamento.
  • Todos los documentos, que no estaban en portugués, tenían que ser traducidos por un profesional legal y reconocido como auténtico por el consulado portugués

Para hacer el contrato:

  • La licencia de uso legal (licença de utilização)
  • Plan de vivienda y ubicación (Planta de habitação y localização)
  • Ficha técnica de la vivienda (Ficha técnica de habitação)
  • Derechos de preferencia del Ayuntamiento de Lisboa e IGESPAR (Direitos de preferencia Câmara Municipal de Lisboa e IGESPAR);
  • Certificado energético.

11. ¿Cuánto del valor de la propiedad cubre su hipoteca? ¿Es común para los no residentes o en general?

Lo mejor que pudimos encontrar fue un préstamo del 80% del precio de venta. Con la crisis, esta cantidad fue bastante normal tanto para residentes como para no residentes. Sin embargo, como residente, a veces puedes encontrar préstamos que cubren el 100% del valor de la propiedad.

12. ¿Has probado varios bancos? ¿Fue un banco portugués por cierto? ¿Cuál si puedo preguntar?

Sí. He utilizado un sitio web llamado deco.pt para chequear cuáles podrían ser los bancos con las mejores ofertas y luego fui a los bancos portugueses para ver sus condiciones. Al final, tomé la decisión según las tasas (el diferencial del 1,8% y TAEG también fue bajo) y el monto total que estaría pagando al banco al final del préstamo. Terminé eligiendo EuroBic.

13. ¿Cuál es la duración de su hipoteca? ¿Es de tasa fija o variable?

Es de tasa variable y la duración es de 25 años.

Casas en venta en Portugal

14. ¿Es económicamente más ventajoso comprar una casa en Portugal a través de una hipoteca?

Es bastante común comprar una casa en Portugal a través de un préstamo y para mí fue fácil tomar la decisión. La tasa se consideró baja en ese momento y prefiero pagar las tasas y tarifas del préstamo y dejar el dinero disponible para otras inversiones. Te recuerdo que alquilé el apartamento. Fue más interesante obtener un préstamo y ahorrar algo de dinero para otras inversiones. El seguro de vida que también estoy pagando es bajo ... así que no tenía ninguna razón para poner todos los huevos en una canasta. Si las tasas variables cambian ... puedo recalcular y tomar una decisión de pagar el préstamo completo por adelantado. ¿Quién sabe?

15. ¿Tenías tu dinero para el primer pago en el banco portugués o en el extranjero? ¿Fue difícil transferir dinero a Portugal? ¿Tuvo algún problema con el tipo de cambio? La mayoría de los compradores internacionales están preocupados por este asunto.

Como nos vimos obligados a abrir una cuenta bancaria en Portugal con ciertas condiciones (realizar 2 débitos directos y automáticos en la cuenta - decidimos incluir los gastos en el precio del alquiler para poder realizar débitos bancarios directos de la compañía de agua y electricidad) y un mínimo de 1000 EUR para la cuenta que es el alquiler que cobramos más algunos euros que siempre cambiamos entre esta cuenta y otra cuenta bancaria que tenemos en Portugal), el dinero ya estaba allí. A menudo transferimos dinero a Portugal y nos beneficiamos de tasas de conversión más altas. Cada vez que las tasas de conversión son altas intentamos transferir. Para fines de gestión todavía mantenemos cuentas bancarias en diferentes países.

16. ¿En qué paso del proceso de compra de propiedad ha solicitado la hipoteca? Por ejemplo, en Francia incluyen cláusulas condicionales en el contrato que les permiten no comprar una casa si no han recibido ninguna hipoteca. ¿Es el caso del contrato de compra en Portugal?

Aplicamos a la hipoteca cuando firmamos el contrato inicial que establece nuestra voluntad de comprar la propiedad. En Portugal puedes tener otras hipotecas y solicitar una nueva. Siempre depende de tus riesgos, ingresos y gastos. Entonces, analizan caso por caso.

view-3406705 64017. ¿Ganas dinero con esta propiedad?

Sí. Se alquila a locatarios portugueses. La razón por la que elegí esta opción en lugar de AirBnb está relacionada con el hecho de que no estoy viviendo allí y porque era un edificio familiar. En lugar de tener gente nueva cada día entrando y saliendo, haciendo ruido, etc., se lo alquilé a una pareja portuguesa a largo plazo. De esta manera, evito problemas con los vecinos porque en Portugal ya estaban hablando de cambiar la ley para que los vecinos voten y permitan alquilar tu apartamento para períodos cortos. Aunque ganaría más con AirBnb, porque podría "abrir" una pequeña empresa para cobrar los beneficios (lo que reduciría significativamente los impuestos a pagar sobre los ingresos en comparación con el monto que ahora pagamos), porque también podría usar el apartamento cuando estoy allí, y obviamente porque el precio por mes es más bajo que por noche, pero queríamos comenzar con una opción que no nos causará dolores de cabeza.

18. ¿Cuáles son los impuestos y otros gastos pagados por usted para alquilar el piso?

Pago un 28% anual sobre el ingreso del alquiler. Por ejemplo, si cobra 800 EUR/Alquiler mensual al final del año, pagará 2.688 euros de impuestos. Sin embargo, puede utilizar algunos gastos para reducir este importe. Por ejemplo, si hizo algunos trabajos de construcción / mantenimiento que son deducibles. Por otro lado, en Portugal estamos obligados a registrar el contrato de alquiler. Después de registrarte pagas una cuota del 10% sobre el alquiler. Por ejemplo: usted cobra 800 euros / mes, entonces usted tendrá que pagar una cuota única / una sola vez de 80 euros. Esta tarifa se paga una vez que comienza el contrato y usted solo pagará nuevamente si necesita registrar un nuevo contrato.

19. ¿Ha utilizado algún servicio específico para anunciar su piso en alquiler?

En el momento usamos olx.pt para publicitarlo y en 3 días alquilamos el apartamento.

20. ¿Tiene algún problema con su inquilino? ¿Hay algún requisito legal para usted como propietario?

No. El apartamento tenía mucha gente interesada, así que pudimos elegir a quien quisiéramos. Estamos muy contentos con los inquilinos y en una relación de más de 1 año nunca tuvimos quejas ni problemas.

Como propietario estamos obligados a pagar los impuestos, seguros y gastos de mantenimiento del edificio.

lisbon-1079629 64021. ¿Vas a vender tu piso en el futuro? ¿Es inversión la compra o cuál es el plan?

Pensamos en eso y aún no es una situación cerrada porque podríamos ganar mucho si ahora vendemos el apartamento. Más que duplicamos el valor en un año y medio. Sin embargo, si queremos comprar otro apartamento en Lisboa, también tendremos que invertir mucho más, y no lo alquilaremos por mucho más de lo que ya lo hacemos. Así que nuestro retorno de inversión será menor. Si solo usamos parte de las ganancias para comprar un nuevo apartamento en el otro lado del río, por ejemplo, tendremos que pagar impuestos sobre las ganancias (28% para no residentes) más el hecho de que no podremos obtener el mismo alquiler. Entonces, ¿qué debemos hacer? Todavía estamos intentando estudiar el mercado y tomar una decisión.

22. ¿Qué consejo sería útil para usted antes de la compra? ¿Compartirías algún consejo para futuros compradores de propiedades?

Conocer el mercado es claramente una ventaja. Si ya conoces a alguien allí, ¿por qué no pedirle consejos? Especialmente cuando se trata de elegir los mejores barrios. Considero que no obtuve suficiente información de impuestos cuando decidí comprar. Aun así, el hecho de saber el mercado fue de gran ayuda. Para aquellos que no tienen tanta suerte, absolutamente necesitan un profesional de bienes raíces para que lo ayuden. Por otro lado, hay varias guías sobre cómo comprar propiedades en el extranjero que pueden ser magia para ti. Si estás comprando una propiedad para tu jubilación o vacaciones, asegúrese de sentirse como en casa cuando visite el lugar. Si es inversión, por favor no te involucres emocionalmente. Esto te impedirá ganar dinero.