Comprar casa en Turquía siendo extranjero: Guía 2024

Turquía se está convirtiendo en un destino cada vez más popular para los inversores inmobiliarios y aquellos que buscan un estilo de vida vibrante, gracias a su rica historia, su cultura milenaria y su posición estratégica que conecta Europa y Asia. En esta guía, exploraremos las ventajas de comprar propiedades en Turquía, las tendencias actuales del mercado, los requisitos legales y los posibles riesgos.

Bienvenidos a Turquía

Turquía es un país transcontinental, situado estratégicamente en la intersección entre Europa y Asia. No es miembro de la Unión Europea, pero ocupa una posición crucial en la geopolítica y el comercio regional, siendo un actor clave en las transacciones económicas tanto de Oriente Medio como de Europa.

Es el 37° país más grande del mundo y es conocida por su geografía variada, que incluye:

  • La Península Anatólica;
  • La región de Tracia en el sureste de Europa;
  • Numerosas islas en los mares Egeo y Mediterráneo.

Turquía está dividida en 81 provincias y se organiza en 7 regiones geográficas, cada una con sus propias características culturales y ambientales.

Con una población que supera los 85 millones de personas en 2024, la combinación de modernidad y tradición en Turquía, junto con su posición única como puente entre dos continentes, la convierte en un destino atractivo para inversores y expatriados.

Distribución de la población en las regiones de Turquía

¿Por qué invertir en Turquía?

El atractivo de Turquía no solo radica en su economía dinámica y en la creciente infraestructura, sino también en su significativo potencial de inversión.

El país cuenta con más de 7.200 kilómetros de costa y disfruta de un promedio de 2.600 horas de sol al año, con un clima mediterráneo en gran parte de su territorio. Las áreas costeras, especialmente a lo largo de los mares Egeo y Mediterráneo, son muy buscadas por su belleza y condiciones de vida.

Turquía se clasifica como el sexto país más visitado del mundo, después de Francia, España, Estados Unidos, China e Italia.

En 2023, Turquía recibió alrededor de 56,7 millones de turistas internacionales, marcando una notable recuperación post-pandemia. Este aumento en el número de turistas también impulsó los ingresos turísticos a un récord de 54,3 mil millones de euros, reflejando un incremento del 17% en comparación con el año anterior.

Estas cifras destacan el creciente atractivo de Turquía como destino turístico global (fuente: AGBI).

El turismo juega un papel vital en la economía turca, contribuyendo alrededor del 12% al PIB e influyendo en el sector inmobiliario como resultado.

Globos aerostáticos en Turquía

Tendencias del mercado (actualizadas a 2024)

El mercado inmobiliario en Turquía ha registrado un notable aumento en los precios de las propiedades en general. Por ejemplo, en ciudades clave como Estambul, los precios promedio de las propiedades han aumentado aproximadamente un 15% en comparación con 2023. Esta tendencia se debe principalmente a la alta demanda, especialmente en áreas urbanas y en ciudades costeras como Antalya e Izmir.

Se observa un aumento significativo en los proyectos de desarrollo urbano, particularmente en las principales ciudades como Estambul, Ankara e Izmir. Estos proyectos a menudo incluyen complejos residenciales modernos con servicios como centros comerciales y mejores infraestructuras para el transporte público, para satisfacer la creciente demanda de espacios habitacionales bien equipados.

Las áreas costeras como Bodrum, Antalya y Fethiye siguen atrayendo tanto a compradores locales como internacionales en busca de casas de vacaciones o propiedades de inversión. Esta demanda está impulsada por el clima favorable de Turquía, su rico patrimonio cultural y su posición estratégica.

Hay una creciente demanda de propiedades eficientes en términos energéticos y sostenibles, impulsada tanto por las preocupaciones medioambientales como por la posibilidad de reducir los costos de los servicios. Las propiedades que cumplen con estos criterios están siendo cada vez más buscadas tanto por compradores como por posibles inquilinos.

Costo promedio para la compra de propiedades en Turquía

Ciudad / ÁreaCosto en TRY por m²Costo en EUR por m²
Estambul₺30.000€1.020
Ankara₺20.000€680
Izmir₺25.000€850
Antalya₺28.000€950
Bodrum₺35.000€1.190

Aunque estas cifras proporcionan una visión general del mercado actual, los precios de las propiedades en Turquía pueden variar significativamente según la ubicación específica, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.

Puedes seguir fácilmente las últimas tendencias y la evolución de los precios en nuestra página dedicada:

Regiones y zonas populares

Los paisajes variados de Turquía y su rico patrimonio cultural ofrecen una amplia gama de regiones y áreas, cada una con su propio encanto y estilo de vida único.

Regiones populares para invertir y vivir

  • Estambul: Como la ciudad más grande y centro cultural de Turquía, Estambul ofrece una combinación de vida urbana moderna y encanto histórico. Las propiedades varían desde apartamentos históricos en el centro de la ciudad hasta condominios de lujo con vistas al Bósforo.
  • Antalya: Conocida por su espectacular costa mediterránea, Antalya es un destino popular tanto para turistas como para expatriados. La región ofrece una variedad de tipos de propiedades, desde apartamentos en la playa hasta villas aisladas en las colinas.
  • Bodrum: Famosa por su animada vida nocturna, sus hermosas playas y las ruinas antiguas, Bodrum es una de las favoritas entre los compradores internacionales. Las propiedades aquí van desde casas tradicionales de piedra hasta villas modernas frente al mar.
  • Izmir: Como la tercera ciudad más grande de Turquía, Izmir ofrece un estilo de vida cosmopolita con un ritmo más relajado en comparación con Estambul. Las opciones inmobiliarias varían desde apartamentos en el centro de la ciudad hasta casas frente al mar a lo largo de la costa del Egeo.
  • Fethiye: Renombrada por sus bellezas naturales, como la famosa playa de Ölüdeniz y las montañas circundantes, Fethiye es ideal para quienes buscan una vida en contacto con la naturaleza. El área ofrece una mezcla de casas adosadas, villas y apartamentos.
  • Ankara: Capital de Turquía y segunda ciudad más grande, Ankara ofrece una combinación de vida urbana moderna y sitios históricos. Las opciones de vivienda incluyen apartamentos situados en posiciones centrales y casas familiares más espaciosas en los suburbios.

¿Los extranjeros pueden comprar propiedad fácilmente en Turquía?

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en Turquía con relativa facilidad.

El mercado inmobiliario turco está abierto a los inversores extranjeros, sin restricciones significativas sobre la propiedad para ciudadanos no turcos. Sin embargo, existen algunas excepciones para ciertas nacionalidades y podrían haber restricciones para la compra de propiedades en zonas estratégicas o militares.

El proceso implica varios pasos, incluyendo la obtención de un Número de Identificación Extranjero (Yabancı Kimlik Numarası o YKN), la apertura de una cuenta bancaria turca y la navegación por el sistema legal turco. Se recomienda encarecidamente trabajar con un agente inmobiliario y un abogado especializado en la legislación inmobiliaria turca para asegurar una transacción segura.

El Programa de Ciudadanía Turca por Inversión

El programa de Ciudadanía Turca por Inversión permite a los inversores extranjeros adquirir la ciudadanía turca mediante la realización de una cierta inversión, como la compra de bienes inmuebles con un valor mínimo de 400.000 euros.

El programa ofrece varios beneficios:

  • Ciudadanía: Otorga al inversor, al cónyuge y a los hijos dependientes la ciudadanía turca, lo que incluye el derecho a vivir, trabajar y estudiar en Turquía.
  • Viajes: Los ciudadanos turcos disfrutan de acceso sin visa o con visa a la llegada en más de 110 países.
  • Doble ciudadanía: Turquía permite la doble ciudadanía, por lo que los inversores pueden mantener su nacionalidad original.

Para calificar, la propiedad debe mantenerse durante al menos tres años. Para más detalles, se recomienda visitar el sitio oficial del gobierno turco.

El proceso de compra: todas las etapas

1. Solicita un Número de Identificación de Extranjero (YKN - Yabancı Kimlik Numarası)

El Número de Identificación Extranjero (YKN) es un número de identificación para extranjeros en Turquía. Es necesario para cualquier transacción financiera significativa, incluyendo la compra de propiedades, la activación de servicios públicos y la declaración de impuestos.

Puedes solicitar un YKN en la oficina local de la Dirección General de Migración (DGMM) en Turquía. La solicitud generalmente debe incluir:

  • Un pasaporte válido;
  • Un formulario de solicitud completado;
  • Una justificación para la solicitud del YKN (por ejemplo, la compra de una propiedad).

El proceso suele tardar desde unos pocos días hasta un par de semanas.

2. Abre una cuenta bancaria turca

Una cuenta bancaria local es necesaria para gestionar los pagos relacionados con la compra de la propiedad, incluyendo el depósito, el precio de compra, los impuestos y los pagos de los servicios corrientes.

La mayoría de los bancos requerirá:

  • Tu YKN;
  • El pasaporte;
  • Prueba de empleo o de ingresos;
  • Posiblemente una prueba de dirección.

3. Comienza a buscar propiedades

Explora los anuncios en línea en Properstar para encontrar casas y apartamentos en venta en tu área de interés. Puedes utilizar nuestros filtros avanzados e incluso dibujar tu área preferida en el mapa.

Considera contratar un agente inmobiliario para obtener un mejor conocimiento del mercado local y asistencia en la búsqueda de propiedades que se ajusten a tus criterios y presupuesto.

4. Encuentra un agente inmobiliario

El agente inmobiliario adecuado puede ofrecerte información sobre el mercado local, ayudarte a encontrar propiedades que cumplan con tus criterios y gestionar el proceso de negociación.

Aquí te dejamos algunos consejos para asegurarte de elegir al mejor profesional para tus necesidades:

  • Competencia local: Busca agentes con un profundo conocimiento del área de tu interés. Deben ser expertos en las tendencias locales del mercado inmobiliario.
  • Habilidades lingüísticas: Si no hablas turco con fluidez, es esencial encontrar un agente que pueda comunicarse eficazmente tanto en turco como en tu idioma. Será tu intermediario con los vendedores, abogados y otras partes involucradas en el proceso.
  • Experiencia y credenciales: Verifica la experiencia y las calificaciones del agente. Deben tener un sólido historial en la asistencia a compradores extranjeros y estar registrados en una asociación inmobiliaria reconocida en Turquía.

Puedes utilizar la función de búsqueda de agentes de Properstar para encontrar agentes inmobiliarios locales confiables. Nuestra plataforma ofrece acceso a una amplia red de profesionales seleccionados por su competencia y fiabilidad, facilitando la búsqueda de un agente que cumpla con tus necesidades específicas.

5. Visita las propiedades que te interesan

Visita las propiedades potenciales para evaluar su estado, ubicación y adecuación.

6. Verificaciones legales y due diligence

El catastro (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) es fundamental para verificar el estado legal de la propiedad, asegurarte de que esté libre de deudas, gravámenes o disputas, y que el vendedor tenga el derecho legal de vender. Solo necesitas solicitar un Tapu Senedi en el Catastro.

Asegúrate de que la propiedad cumpla con las normativas locales de zonificación y planificación urbana. Este aspecto es especialmente importante para nuevas construcciones o propiedades rurales, donde podrían existir restricciones.

Aunque no es obligatorio por ley, se recomienda encarecidamente realizar una peritación inmobiliaria para verificar el estado de la propiedad. La peritación puede revelar posibles problemas estructurales del edificio, los servicios o el terreno.

7. Haz una oferta

Con la ayuda de tu agente inmobiliario, haz una oferta por la propiedad. Si es aceptada, procederás a la fase del contrato.

8. Firma el contrato preliminar (Ön Protokol)

Este acuerdo preliminar entre comprador y vendedor (ön protokol) garantiza la compra y suele requerir un depósito por parte del comprador (generalmente el 5-10% del precio de compra). Especifica los términos y condiciones de la venta y compromete a ambas partes en la transacción.

Si el comprador se retira, podría perder el depósito. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del importe del depósito.

9. Finaliza los acuerdos de hipoteca (si aplica)

Finaliza los términos con tu banco si financias la compra a través de una hipoteca.

10. Firma el contrato de venta (Satış Sözleşmesi)

El paso final es firmar el contrato de venta (satış sözleşmesi) frente a un notario, transfiriendo la propiedad. El comprador debe pagar el resto del precio de compra y todos los impuestos y gastos asociados en este momento.

Ambas partes deben presentar el número de identificación fiscal (T.C. Kimlik Numarası), la prueba de pago del depósito y los detalles de la hipoteca, si aplica.

11. Registra la propiedad

Después de firmar el contrato, el nuevo propietario debe registrar la propiedad en el catastro (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Este paso es esencial para la protección legal.

12. Paga los impuestos y gastos asociados

Los compradores son responsables del pago del impuesto de transferencia de propiedad (Tapu Harcı) y del IVA (KDV) para propiedades nuevas, además de los gastos notariales y de registro. Dependiendo de la región, el costo total puede variar entre el 4% y el 7% del precio de compra.

Impuestos para propiedades nuevas

ImpuestoPorcentaje
IVA (KDV)1% o 8% del precio de compra, dependiendo del tipo de propiedad y su ubicación
Impuesto de Transferencia de Propiedad (Tapu Harcı)4% del precio de compra (dividido equitativamente entre comprador y vendedor)

Impuestos para propiedades de segunda mano

ImpuestoPorcentaje
Impuesto de Transferencia de Propiedad (Tapu Harcı)4% del precio de compra (dividido equitativamente entre comprador y vendedor)

Costos adicionales

CostoPorcentaje
Gastos notarialesAproximadamente 0,5% - 1% del precio de compra
Gastos de Registro InmobiliarioTípicamente incluidos en los gastos notariales
Gastos legalesTípicamente alrededor del 1% del precio de compra

Aquí algunas fuentes valiosas donde puedes encontrar información oficial:

  • Ministerio de Asuntos Exteriores de Turquía: Para información sobre permisos de residencia y números de identificación fiscal.
  • Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Catastro): Para verificar el estado legal de la propiedad.
  • Türkiye Cumhuriyeti Maliye Bakanlığı (Ministerio de Finanzas de Turquía): Para detalles sobre impuestos relacionados con transacciones inmobiliarias.

13. Transfiere los servicios

Transfiere los servicios a tu nombre y activa los servicios locales.

Solicitar una hipoteca

Muchas bancos turcos, como Ziraat Bank, Halkbank y VakıfBank, ofrecen préstamos hipotecarios a extranjeros, aunque los términos y condiciones pueden variar en comparación con los residentes.

Las tasas de interés para hipotecas en Turquía pueden variar significativamente. Por ejemplo, Ziraat Bank tiene tasas alrededor del 9,00%, mientras que VakıfBank es conocida por ofrecer tasas alrededor del 10,50% a sus clientes. Estas tasas pueden fluctuar y dependen de varios factores, incluidos los términos del banco y tu perfil financiero.

Cómo obtener una hipoteca

En general, necesitarás un pasaporte válido, prueba de ingresos, extractos bancarios recientes, un informe de crédito de tu país de origen, prueba de tu residencia principal y prueba del depósito.

La mayoría de los bancos turcos aceptarán documentos en inglés, pero podrían requerir la notarización o traducción de algunos documentos.

Después de preparar tus documentos, el siguiente paso es contactar a los bancos para obtener ofertas preliminares de hipoteca, que te darán una idea de los montos de los préstamos y las tasas de interés que podrías esperar.

Asegúrate de que toda la documentación necesaria para la propiedad sea precisa y esté actualizada, incluidos actos de propiedad y certificados energéticos.

Una vez aprobado el préstamo, el banco gestionará la mayor parte de las actividades legales y administrativas.

Consideraciones especiales para no residentes

Los no residentes generalmente pueden obtener hipotecas que cubren hasta el 50% - 70% del precio de venta o del valor estimado de la propiedad, requiriendo al menos un 30% - 50% de anticipo más impuestos y gastos.

El proceso para no residentes implica más documentación y un enfoque ligeramente diferente en comparación con los residentes.

También es importante destacar que los préstamos para no residentes a menudo tienen tasas de interés más altas en comparación con los de residentes, debido a la mayor dificultad en la gestión de incumplimientos internacionales.

Posibles dificultades para comprar una propiedad en Turquía

Uno de los principales desafíos es navegar por el sistema legal y burocrático. El mercado inmobiliario turco presenta regulaciones complejas, especialmente para los extranjeros, que pueden resultar desalentadoras sin una guía legal adecuada.

Es crucial asegurarse de que la propiedad tenga un título de propiedad claro (Tapu), ya que cualquier problema o disputa no resuelta relacionado con el título podría llevar a complicaciones legales significativas. Consultar con un abogado especializado en legislación inmobiliaria turca puede ayudarte a gestionar los aspectos legales y garantizar que todo esté en orden.

Otro aspecto a considerar es el proceso de due diligence. A menudo, los compradores pasan por alto costos ocultos como las tarifas notariales, el impuesto de transferencia de propiedad y los gastos de registro, que pueden acumularse rápidamente.

Además, si estás comprando una propiedad más antigua, es recomendable realizar una peritación inmobiliaria exhaustiva para descubrir posibles defectos o problemas que podrían no ser inmediatamente visibles.

Ser propietario extranjero en Turquía también conlleva algunas restricciones específicas. Por ejemplo, a los extranjeros se les prohíbe adquirir propiedades en ciertas áreas, especialmente cerca de zonas militares o ubicaciones estratégicas. Asegúrate de que la propiedad de tu interés no se encuentre en estas áreas restringidas y que el tipo de propiedad esté disponible para la propiedad extranjera.

Las consideraciones financieras son otro factor crítico. Las fluctuaciones en la tasa de cambio entre tu moneda local y la lira turca pueden afectar el costo final de la propiedad. Además, si estás solicitando una hipoteca, es importante saber que los préstamos para no residentes suelen tener tasas de interés más altas y condiciones más estrictas. Entender estas implicaciones financieras con anticipación puede prevenir sorpresas desagradables.

Otra consideración importante es el riesgo de estafas y fraudes. El mercado inmobiliario puede atraer a vendedores y agentes deshonestos, por lo que es fundamental verificar la legitimidad de la propiedad y las credenciales de las personas con las que estás tratando. Evita realizar pagos anticipados significativos sin una verificación exhaustiva y garantías legales.

Finalmente, recuerda que el mercado inmobiliario turco puede ser volátil, influenciado por las condiciones económicas y los factores políticos. Realizar investigaciones de mercado detalladas y mantenerse informado sobre las tendencias a largo plazo puede ayudarte a tomar una decisión más informada.

Ser consciente de estos posibles obstáculos y tomar medidas proactivas puede ayudarte a navegar mejor el proceso de compra de propiedades en Turquía y hacer una inversión bien fundamentada.

Preguntas frecuentes sobre la compra de propiedades en Turquía

Comprar una propiedad en Turquía puede, de hecho, llevar a obtener la residencia, pero no es automático. Debes solicitar un permiso de residencia a corto plazo, que generalmente es renovable anualmente. La propiedad debe ser para uso personal y debes demostrar solvencia financiera y tener un seguro médico. Si aspiras a la ciudadanía, la inversión mínima es de 400.000 euros en bienes inmuebles, y debes mantener la propiedad durante al menos tres años.

Sí, los extranjeros están obligados a pagar impuestos sobre la propiedad en Turquía. Cuando eres propietario de un bien inmueble en Turquía, estás sujeto a varios tipos de impuestos, sin importar tu nacionalidad.

En primer lugar, el mercado inmobiliario turco ha sido históricamente menos costoso en comparación con muchos mercados de países occidentales debido a las diferencias en las condiciones económicas, los niveles salariales y los costos de construcción. En Turquía, los costos laborales y de materiales de construcción son generalmente más bajos, lo que ayuda a mantener los precios de las propiedades contenidos.

Además, Turquía cuenta con una oferta significativa de viviendas, lo que conduce a precios más competitivos. En algunas regiones, especialmente fuera de las grandes ciudades como Estambul y Ankara, hay un exceso de propiedades residenciales, contribuyendo así a precios más bajos.

El contexto económico también juega un papel importante. Las fluctuaciones en la lira turca pueden influir en los precios de las propiedades, haciéndolos parecer más económicos para los extranjeros que cambian su moneda por liras. Sin embargo, esta volatilidad del tipo de cambio también introduce riesgos, ya que los valores de las propiedades pueden verse afectados por las fluctuaciones monetarias.

Además, el gobierno turco ha incentivado las inversiones extranjeras en el sector inmobiliario a través de varios estímulos, como regulaciones simplificadas y opciones de residencia favorables. Estas medidas pueden estimular la demanda y, a veces, llevar a opciones de vivienda más económicas para atraer compradores.

Finalmente, el costo de vida en Turquía es generalmente inferior al de muchos países, y esto se refleja en los precios de las propiedades. Esta accesibilidad es parte de un contexto económico más amplio en el que varios bienes y servicios, incluidos los inmuebles, son menos costosos en comparación con los mercados más desarrollados.

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