Comprar casa en Suiza como extranjero: guía 2025
Todo lo que necesitas saber sobre el proceso de comprar bienes raíces en Suiza.
Suiza es conocida por su estabilidad financiera, pero su sistema fiscal puede ser complejo tanto para residentes como para no residentes. En esta guía, analizaremos los aspectos clave de la tributación en Suiza: desde los impuestos sobre la renta y la propiedad hasta los acuerdos para evitar la doble imposición, para que puedas navegar por el sistema con confianza.
La tributación en Suiza es un tema complejo, más que en muchos otros países. Esta complejidad se debe a que Suiza es una república federal (o "confederación") en la que tanto los gobiernos cantonales como el gobierno federal tienen la autoridad para imponer impuestos. De hecho, los impuestos cantonales constituyen la parte más significativa de la carga fiscal de la familia media.
Los cantones tienen una gran discrecionalidad para determinar los impuestos, incluidos los del ingreso. La Confederación se reserva la autoridad exclusiva sobre ciertos impuestos, como el impuesto sobre el valor añadido (IVA) del 7,7%, los impuestos de timbre (impuesto de transferencia) y los derechos de aduana. Esto hace que Suiza tenga efectivamente 26 sistemas fiscales diferentes, uno por cada cantón. Los cantones pueden modificar no solo las tasas impositivas, sino también los umbrales, las deducciones permitidas y los beneficios sociales como la bonificación de pensiones y las deducciones por hijos.
Además de los impuestos federales y cantonales, los 2.200 municipios de Suiza y las tres iglesias reconocidas a nivel nacional pueden imponer ciertos impuestos.
Para complicar aún más las cosas, la tributación de los residentes extranjeros en Suiza depende de factores como el tipo de permiso de residencia que poseen y si están casados con un ciudadano suizo. Dada esta complejidad, este artículo solo puede tocar la superficie del sistema fiscal suizo —o mejor dicho, de los sistemas fiscales.
Tipo de impuesto | Importe a pagar |
---|---|
Impuesto de transferencia de propiedad | Del 0,2% al 3,3% (Vaud) del valor del inmueble, según el cantón |
Tasa de registro | 0,25% a nivel nacional |
Tasa notarial | 0,1% |
Impuesto sobre propiedades / terrenos | Del 0,05% al 0,3% del valor imponible (no aplicable en Zúrich, Schwyz, Glarona, Zug, Soletta, Basilea Campi y Argovia) |
Impuesto sobre el valor locativo | Aplicado sobre el ingreso locativo teórico, menos los pagos hipotecarios y los costos de mantenimiento |
Impuesto sobre la renta de alquiler | Menos los costos de administración, los intereses del préstamo y los costos de mantenimiento: tasa federal del 0% al 11,5%, pero los impuestos cantonales podrían elevarla hasta el 50% |
Impuesto sobre el patrimonio | Pagado sobre el valor imponible (generalmente el 70-80% del valor de mercado) menos deudas o hipotecas |
Impuesto sobre las plusvalías | Ningún impuesto federal: cada cantón aplica un impuesto sobre la venta de propiedades. Disminuye con el tiempo para premiar a los propietarios a largo plazo |
Impuesto sobre las sucesiones | Al igual que el impuesto sobre las plusvalías, se aplica a nivel cantonal. En todos los cantones, las transferencias a un cónyuge están exentas de impuestos |
Suiza grava a las familias en lugar de a los individuos, incluyendo a las parejas casadas y a los hijos menores que viven en casa y generan ingresos. Esto significa que solo se presenta una declaración de impuestos por núcleo familiar.
Los residentes están sujetos a responsabilidad fiscal ilimitada sobre sus ingresos internacionales, lo que significa que, si vives en Suiza, pagarás impuestos sobre cualquier ingreso por inversiones ganado en el extranjero.
Suiza tiene un impuesto único llamado Eigenmietwert o valor locativo, que es un impuesto sobre el valor locativo imputado de tu vivienda. Las autoridades fiscales suelen estimar este valor en torno al 70% del valor de mercado del alquiler, esencialmente el monto que ganarías si alquilaras tu casa en lugar de vivir en ella.
El propósito de este impuesto es crear equidad entre los propietarios de viviendas (que pueden deducir los intereses hipotecarios de sus impuestos) y los inquilinos (que no tienen este beneficio). Por otro lado, hace que la propiedad inmobiliaria sea menos eficiente fiscalmente en comparación con el mercado de valores, donde no hay impuestos sobre el valor de la cartera o sobre las plusvalías.
Si alquilas una propiedad que posees, se te gravará sobre tu ingreso de alquiler real a tu tasa impositiva marginal. En general, tienes dos opciones de deducción:
Además, los intereses hipotecarios son deducibles de impuestos, lo que hace que la inversión inmobiliaria sea más eficiente desde el punto de vista fiscal cuando se financia a través de deuda.
El impuesto sobre el patrimonio es controlado por los gobiernos cantonales y se aplica al patrimonio neto (después de deducir deudas, como hipotecas). Este impuesto se impone sobre todos los bienes de valor en efectivo, excluyendo los objetos domésticos más comunes. Los umbrales varían entre CHF 51.000 y CHF 260.000 dependiendo del cantón, y el impuesto es típicamente progresivo, lo que significa que las tasas aumentan con el incremento del patrimonio neto.
Suiza ofrece un régimen fiscal especial para extranjeros adinerados que no trabajan. Conocido como impuesto forfaitario, permite a los extranjeros pagar impuestos más bajos basados en sus gastos de vida, acordados con las autoridades fiscales. Por lo general, se requiere tener CHF 10 millones de patrimonio para calificar. La ventaja es que no hay investigaciones sobre tus bienes o ingresos en el extranjero, que permanecen no gravados. Sin embargo, algunos cantones, como Zúrich, Basilea Campi y Basilea Ciudad, han abolido este impuesto. A pesar de esto, para individuos de alto patrimonio neto, Suiza sigue siendo un refugio fiscal atractivo gracias a esta disposición.
Los no residentes tienen responsabilidad fiscal limitada, lo que significa que solo están sujetos a impuestos sobre ingresos de origen suizo. Por ejemplo, si posees un apartamento y lo alquilas, se te gravará sobre ese ingreso por alquiler. Sin embargo, puedes compensar los gastos relacionados con la propiedad, como mantenimiento, gestión, seguros y pagos de intereses sobre hipotecas.
Como hemos mencionado, Suiza tiene 26 regímenes fiscales diferentes, por lo que es difícil resumirlos en un solo artículo. La tasa base federal comienza en 0,77% para las personas solteras, y un umbral de CHF 14.000 para solteros o CHF 28.300 para parejas casadas está exento de impuestos.
La tasa aumenta progresivamente hasta un máximo del 11%. Sin embargo, las impuestos cantonales y municipales se suman a esta tasa federal. Por ejemplo, cantones como Obwalden y Uri aplican un impuesto a tipo fijo, como el 1,8% en Obwalden. Otros cantones aplican tramos impositivos progresivos, con tasas marginales que alcanzan el 48% en Ginebra, 41,5% en Lausana/Vaud y 41% en Zúrich (incluyendo las contribuciones a nivel estatal).
Los diferentes cantones también difieren en el tratamiento de los contribuyentes casados. En Zúrich hay escalas fiscales separadas para los contribuyentes solteros y para los casados. En Ginebra se utiliza un procedimiento de división, en el que las parejas casadas son gravadas sobre el 50% de su ingreso total. Valais ofrece un reembolso fiscal para parejas, y Vaud utiliza un modelo de división que también beneficia a las familias monoparentales y a los hijos.
Ingreso (CHF) | 20k | 40k | 60k | 80k | 100k | 200k | 500k |
---|---|---|---|---|---|---|---|
Persona soltera | 0 | 2.020 | 7.713 | 11.754 | 16.027 | 41.897 | 131.490 |
Pareja casada, 2 hijos | 0 | 0 | 630 | 3.930 | 9.068 | 27.754 | 110.347 |
Una ilustración proporcionada por el bufete de abogados y consultoría fiscal MME, con sede en Zúrich, destaca las diferencias fiscales para un contribuyente soltero y una pareja casada con un salario bruto de CHF 150.000, dependiendo del lugar de residencia. La siguiente tabla resume los impuestos federales y cantonales, incluidos varios deducciones fiscales, en particular por contribuciones de seguros y fondos de pensiones.
Impuestos pagados (CHF) | Zúrich | Zug | Lucerna | Vaud | Ginebra |
---|---|---|---|---|---|
Soltero | 19.491 | 13.476 | 20.074 | 26.958 | 24.104 |
Casados, dos hijos | 9.524 | 3.286 | 11.335 | 15.173 | 4.247 |
La doble imposición se refiere a cómo los impuestos suizos interactúan con los sistemas fiscales de otros países, por ejemplo, cuando un residente suizo obtiene ingresos del extranjero o un no residente genera ingresos en Suiza. Suiza tiene acuerdos para evitar la doble imposición (DTA) con más de 80 países, incluyendo Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, la mayor parte de Europa, China, Rusia, India, Argentina y México. Estos acuerdos están diseñados para prevenir que individuos y empresas sean gravados sobre los mismos ingresos en ambos países.
El año fiscal suizo va del 1 de enero al 31 de diciembre. Los formularios fiscales generalmente deben presentarse antes de finales de marzo, aunque algunos cantones tienen plazos anticipados, como el 15 de marzo.
Si tienes un perro, ten en cuenta que deberás pagar la tasa por perros, que es impuesta por tu cantón o municipio.