Cómo obtener una hipoteca en Suiza

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo que proporciona un banco o una institución financiera para financiar la compra de una casa o un apartamento. Para garantizar el reembolso, la propiedad adquirida se utiliza como garantía.

Los pagos de tu hipoteca se calculan en función de la tasa de interés del préstamo y el calendario de amortización. Las tasas de interés pueden ser fijas o variables, y la duración del préstamo también puede ser fija o flexible, dependiendo de los términos acordados con tu prestamista.

Las tasas de interés en Suiza han experimentado fluctuaciones en los últimos años, por lo que es crucial mantenerse informado sobre las condiciones actuales del mercado. Además, la normativa suiza exige que tus costos totales de vivienda, incluidos los intereses hipotecarios, la amortización y el mantenimiento, no excedan un tercio de tus ingresos brutos. Este cálculo de asequibilidad es un factor clave en el proceso de aprobación de la hipoteca.

En Suiza, para asegurar una hipoteca de un banco, debes contribuir al menos el 20% del precio de compra de la propiedad con fondos propios. Este requisito se aplica en todos los cantones y municipios suizos. Tener fondos personales suficientes es esencial al solicitar una hipoteca.

Tus fondos propios pueden provenir de diversas fuentes, como ahorros, el segundo pilar (fondo de pensiones profesional), el tercer pilar (esquemas de pensiones privadas o pólizas de seguros de vida), regalos o el capital de una propiedad existente.

Al menos la mitad del pago inicial del 20% — es decir, el 10% del precio de compra — debe provenir de ahorros que no sean de tu fondo de pensiones del segundo pilar. En Suiza, el segundo y tercer pilar son componentes del sistema de pensiones profesional. Es importante tener en cuenta que los fondos personales no pueden originarse de préstamos o anticipos, incluso si tu ingreso podría cubrirlos teóricamente.

Por ejemplo, si estás comprando un apartamento valorado en CHF 500,000, el banco acordaría prestarte un máximo del 80% del precio de compra. Esto significa que el monto máximo de la hipoteca sería de CHF 400,000. Necesitarías proporcionar al menos CHF 100,000 de tus propios fondos. De esta cantidad, al menos CHF 50,000 deben provenir de ahorros, mientras que los restantes CHF 50,000 pueden provenir de otras fuentes, como tu fondo de pensiones del segundo pilar.

Además del pago inicial del 20%, también deberías presupuestar para honorarios notariales y impuestos de transferencia de propiedad. Estos costos cubren los gastos relacionados con la escritura de compra y la nota hipotecaria, y pueden variar significativamente de un cantón a otro. Pueden incurrirse costos adicionales dependiendo de dónde decidas comprar la propiedad. Por ejemplo, si compras un apartamento por CHF 500,000 en el cantón de Ginebra, los honorarios notariales y los impuestos pueden alcanzar casi CHF 28,000.

Además, el banco evaluará tu capacidad para reembolsar el préstamo. Se asegurarán de que puedas cumplir con las obligaciones de reembolso sin dificultades financieras. Generalmente, en Suiza, todos los costos relacionados con la vivienda—incluidos los intereses hipotecarios, la amortización y el mantenimiento—no deben exceder el 33% de tu ingreso anual bruto.

Por lo tanto, para un apartamento que cuesta CHF 500,000, tu ingreso anual bruto debería ser superior a CHF 90,000 al año. Cualquier deuda y obligación financiera existente también se considerará al evaluar tu capacidad financiera.

Después de haber asegurado el 20% de pago inicial requerido y de haber confirmado que tus ingresos pueden cubrir cómodamente los pagos de la hipoteca y los costos de mantenimiento, puedes programar una reunión con una institución financiera para discutir tus opciones hipotecarias.

El banco puede prestarte hasta el 80% del precio de compra de la propiedad. En Suiza, es una práctica común no amortizar completamente la hipoteca, lo que significa que el préstamo no se paga en su totalidad. Este enfoque permite a los propietarios mantener un nivel de deuda, lo cual puede ser ventajoso debido a los beneficios fiscales. Los pagos de intereses hipotecarios son deducibles de impuestos en toda Suiza. En cuanto a la amortización, la parte del préstamo que excede dos tercios del valor de la propiedad generalmente debe ser reembolsada dentro de un período de 15 años o antes de alcanzar la edad de jubilación.

La compra de una propiedad y la obtención de una hipoteca afectarán naturalmente tu presupuesto. También incurrirás en gastos adicionales, como costos de mantenimiento y el impuesto sobre el valor de alquiler imputado. Sin embargo, las leyes fiscales suizas permiten deducir varios gastos al presentar tu declaración de impuestos, incluidos los pagos de intereses hipotecarios y ciertos costos de mantenimiento.

También vale la pena señalar que los pagos mensuales de la hipoteca son a menudo más bajos que el costo de alquilar una casa o un apartamento comparable, especialmente en el actual entorno de tasas de interés.

Las principales diferencias entre los ciudadanos suizos y los residentes extranjeros o no residentes radican en sus derechos para comprar propiedades. Los ciudadanos suizos, ya sea que vivan en Suiza o en el extranjero, tienen derechos irrestrictos para adquirir propiedades en territorio suizo, siempre que dispongan de fondos suficientes. Los extranjeros que residen en Suiza pueden comprar propiedades de acuerdo con las condiciones de sus permisos de residencia.

Los titulares de un permiso de residencia C disfrutan de los mismos derechos de compra de propiedades que los ciudadanos suizos. Los titulares de un permiso de residencia B de un país de la Unión Europea (UE) o de la Asociación Europea de Libre Comercio (EFTA) también tienen derechos similares, lo que les permite comprar propiedades para su uso personal.

Sin embargo, los titulares de un permiso B de países no pertenecientes a la UE/EFTA solo pueden adquirir propiedades para uso personal y pueden enfrentarse a restricciones adicionales. Otras personas que residen en Suiza con diferentes tipos de permisos de residencia tienen los mismos derechos que los no residentes en lo que respecta a las compras de propiedades.

En Suiza, los extranjeros no residentes enfrentan restricciones significativas al comprar propiedades, ya que solo pueden convertirse en propietarios bajo condiciones específicas. Varias leyes limitan su capacidad para comprar bienes raíces, y las opciones disponibles dependen de si el no residente proviene de un país de la UE/EFTA o de un país no europeo.

Además, el número de casas de vacaciones que los extranjeros no residentes pueden adquirir está limitado a 1,500 por año en todo el país. Estas cuotas se distribuyen entre cantones y municipios con potencial turístico.

Si un extranjero tiene derecho a comprar propiedad en Suiza, puede solicitar una hipoteca. Sin embargo, la aprobación está sujeta a ciertas condiciones. Los extranjeros que residen oficialmente en Suiza están generalmente sujetos a las mismas condiciones hipotecarias que los ciudadanos suizos. En contraste, los extranjeros no residentes pueden solicitar una hipoteca solo en circunstancias específicas definidas por cada institución financiera.

Cada banco establece sus propios criterios para otorgar préstamos a extranjeros no residentes. Además de contar con fondos suficientes, los solicitantes deben cumplir con varios requisitos únicos de cada banco. Ser un cliente existente puede mejorar significativamente las posibilidades de aprobación de la hipoteca.

Los bancos examinarán de cerca los vínculos del solicitante con Suiza:

• ¿Tienen conexiones familiares?
• ¿Cuál es el propósito de la compra?
• ¿Pasan tiempo significativo en Suiza?

Estos factores pueden influir en la decisión del banco.

Si estás buscando evaluar tu capacidad financiera para comprar una casa y cubrir los costos relacionados, muchos bancos ofrecen calculadoras hipotecarias en línea. Estas herramientas te permiten estimar rápidamente cuánto podrías pedir prestado, ayudándote a dar los primeros pasos hacia la realización de tu sueño de ser propietario de una vivienda—todo con solo unos pocos clics.