Revisión del mercado inmobiliario 2019 y perspectivas 2020 de Portugal

Antes de comprar una propiedad en un país diferente, siempre es una tarea difícil obtener una visión general del mercado inmobiliario y saber si existe un riesgo alto y cuáles son las tendencias. Y a veces es imposible leer cientos de informes y analizar el status quo. Cuando se trata de Portugal, es aún más difícil, porque todos recordamos la crisis que afectó a la economía de Portugal y podemos comparar las condiciones actuales y aquellos factores. Pero el entorno ha cambiado:

  • El gobierno implementó reformas de amplio alcance para mejorar la situación económica que condujeron a una tasa de desempleo más baja, un mayor PIB , ingresos y desarrollo del sector inmobiliario
  • Los precios de las propiedades están estables (y crecientes)
  • La mayoría de las compras se realizan en efectivo.
  • El flujo de turistas está creciendo

Vamos a profundizar en los detalles.

Estabilidad del mercado

El mercado inmobiliario en Portugal ha estado creciendo en los últimos años, aunque el 2019 terminó siendo un año más lento para este sector . El mercado está madurando con la suavización de los precios y no observa ningún pico. Sin embargo, según Eurostat , sigue siendo uno de los países europeos con el mayor aumento anual de precios después de Hungría, Luxemburgo y Croacia (10,1% de crecimiento en el segundo trimestre de 2019 en comparación con el mismo período en 2018).

Alfredo Valente, director de la agencia de bienes raíces DIA Portugal, dice:

“Hay un enorme interés de los compradores en el sector inmobiliario portugués, pero, por desgracia, no hay muchas propiedades disponibles. Esa es la razón principal para creer que 2020 no será masivo en términos de cantidad de propiedades vendidas. Pero hay algunos desarrollos llegando al mercado en 2021 y 2022 a precios interesantes , en caso de que pueda esperar 2 años antes de adquirir una nueva propiedad."

Ricardo Costa, SEO de LUXIMOS Christie confirma:

"El volumen de inversión seguirá siendo alto en 2020. Se espera que la demanda residencial mantenga la tendencia creciente a lo largo de 2020. En Oporto, se pronostica un aumento de la oferta, a medida que comienzan a surgir nuevos desarrollos en lugares nobles de la ciudad. En el Algarve, el mercado residencial está experimentando un crecimiento continuo, aunque el proceso del Brexit presenta algunos desafíos, ya que este sector está extremadamente expuesto al mercado británico."

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Precios de la propiedad

Según Confidencial Imobiliário, los precios inmobiliarios del continente aumentaron casi un 15% durante 2019 (hasta septiembre), lo que en realidad es menor que en el año récord de 2018. Esto significa que los niveles de oferta y demanda se están equilibrando y el mercado se está volviendo seguro.

El crecimiento del precio de la vivienda se ha extendido por todo el país, por ejemplo, el aumento del precio de Lisboa es del 14,6% y el de Oporto del 20%. El panorama inmobiliario de Portugal está cambiando realmente, y no solo Lisboa y Algarve son los principales puntos de interés para los compradores hoy en día. Las razones de esto son la falta de oferta y nuevos desarrollos en Lisboa y, por supuesto, el precio de la propiedad (EUR 577M en Lisboa frente a EUR 308M en Oporto), que hacen que los inversores decidan por el más barato. También está determinado por los diferentes rendimientos de alquiler que un inversor puede lograr: en Lisboa puede obtener un 4,7-5,7%, mientras que en Oporto ya puede recibir un 7%.

Alfredo Valente confirma “Con una gran cantidad de interés por parte de los compradores y la falta de propiedades, todavía se espera que los precios suban, aunque a un menor ritmo en comparación con los últimos años. Para áreas específicas como el centro de Oporto o Lisboa, esperamos una ligera corrección de los precios, debido a un cambio en la demanda que está cayendo después de los cambios legales que limitan el mercado de alquiler a corto plazo."

Por lo tanto, la tendencia es visible, Lisboa se mantiene popular para los inversores internacionales aunque extienden su selección a varias locaciones en Portugal.

Turistas

El número total de turistas a Portugal llegó a 21,1 millones. Durante los primeros 9 meses de 2019, la mayoría de ellos eran no residentes (12,9 millones), es un 6,9% más que en el mismo período del año anterior (Ine.pt). Lisboa (18,9%), Albufeira (12,8%), Funchal (7%) y Oporto (6,2%) concentraron las pernoctaciones de no residentes, y las estancias locales se concentraron principalmente en Lisboa y Oporto (40% en total). Por lo tanto, el tráfico turístico está aumentando, así como los ingresos por alojamiento, es de recordar que los turistas internacionales están preparados para pagar más y seleccionar alojamientos más caros.

Inversión en el sector comercial

Los inversores buscan mayores rendimientos, y se pueden lograr con objetos comerciales como oficinas, hoteles o alojamientos de diferentes tipos. Según el informe de SBRE, en Portugal, el sector de la vivienda estudiantil está generando actualmente el mayor interés y se espera que continúe esta tendencia en 2020, es decir, en desarrollos de nuevas construcciones. ¿Por qué el sector comercial puede ser atractivo? (Factores CBRE)

  • Definitivamente mayores rendimientos
  • Múltiples opciones para diversificar los recursos (puede elegir el activo)
  • Estabilidad de los ingresos (muchas fuentes de ingresos y dependen de arrendamientos a largo plazo)
  • Potencial de crecimiento de capital

Condiciones de la hipoteca

La tasa de interés y los préstamos mensuales en octubre de 2019 disminuyeron a 1,038% y 274 euros en consecuencia. ¿Qué significa para los compradores de propiedades? Es más ventajoso pedir dinero de los bancos portugueses y el reembolso del préstamo será relativamente bajo. Sí, existe un cierto riesgo de que la inflación aumenta, pero ahora está bajo el control del Banco de Portugal y del Banco Central Europeo.

Otras condiciones dignas de mención para los compradores de propiedades

Un punto es que la economía de Portugal está mejor que antes, el año pasado el PIB aumentó un 2,1% en volumen en comparación con 2017, las exportaciones aumentaron un 5,3% (casi 58 millones de euros), los riesgos de pobreza y la tasa de desempleo han disminuido año a año.

Otro punto es, por supuesto, los impuestos, y especialmente el impuesto de residencia no habitual (desde 2009), que implica el 20% de todos los ingresos recibidos en Portugal y las exenciones de impuestos de los ingresos recibidos en el país de origen.

Una medida más para mencionar: los programas de visas que todavía están disponibles y respaldados por el gobierno portugués. Estos programas incluyen:

  • Visa Dorada (Usted necesita comprar propiedades por un valor de 500.000 EUR o invertir 350.000 EUR en objetos de rehabilitación para una reurbanización futura para obtener un estado de residencia por 1 año, renovable dos veces por 2 años cada uno)
  • Visa de tecnología (disponible desde enero de 2019) que permite a las empresas atraer empleadores extranjeros (hasta un 50%), otorgándoles un estado de residencia temporal
  • Visa de Startup (disponible desde 2016), que le permite obtener un estado de residencia si puede demostrar que tiene una startup (en tecnología) y le gustaría establecerla en Portugal

Predicciones para 2020

El crecimiento del sector inmobiliario en 2020 no puede ser tan fuerte, lo que demuestra que el mercado se está volviendo maduro y estable. Y cuando invierte en propiedades en un país diferente, no debe esperar un éxito de la noche a la mañana, por lo que puede requerir 15 años para devolver los gastos. Pero si va a mudarse al país, no debería ser un problema para usted, ya que puede vender su activo a un precio más alto incluso en un año.