Revisión del mercado inmobiliario en 2019 y perspectivas 2020 de Francia

2019 ha sido un buen año para el mercado inmobiliario francés. Tanto los volúmenes de transacción como los precios han crecido de manera constante durante todo el año, aunque quizás no de manera tan consistente a través del país.

Si bien los precios han subido, esto no parece una burbuja; Hay relativamente pocas compras especulativas en Francia, en parte debido a la naturaleza a largo plazo de los contratos de alquiler, y en parte debido al impuesto sobre las ganancias de capital que desalienta las ventas rápidas. Una economía estable, que ahora es uno de los mercados de mayor crecimiento en la eurozona, junto con bajas tasas de interés, ha proporcionado la base para una apreciación gradual de los precios inmobiliarios.

Volúmenes de transacciones

La asociación Notaires ya observó un crecimiento del 2,6% en las transacciones de propiedad de reventa en el año hasta marzo de 2019, desde donde cada mes ha mostrado más aumentos. FNAIM, la asociación de agentes inmobiliarios, contó más de un millón de ventas en el año hasta septiembre de 2019, un 10% arriba. (Eso es más del doble de los niveles vistos en 2009, durante las profundidades de la crisis crediticia). El crecimiento en las transacciones ha sido bastante consistente en casi todos los departamentos, por quinto año consecutivo.

Pero aunque a la propiedad de reventa le está yendo bien, los notarios llaman a la nueva propiedad "un mercado roto", con aprobaciones que caen un 2% y las terminaciones cayendo en un 6,6%. Las casas han demostrado ser resistentes, pero los apartamentos están peor. Simplemente no hay suficiente demanda de nuevas propiedades, a pesar de las exenciones de impuestos destinadas a nuevos edificios para el mercado de alquiler.

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Precios de la propiedad en 2019

Los precios han estado subiendo, pero ese aumento no es homogéneo; ha sido impulsado por las grandes aglomeraciones con gran París, Lyon, Nantes y Burdeos liderando. Los apartamentos en Ile de France, por ejemplo, se dispararon un 4,9% en el primer trimestre de 2019, mientras que las casas en las provincias registraron un crecimiento de precios de solo 2,4%. Burdeos parece haberse sobrecalentado un poco y ahora está disminuyendo suavemente, pero en general, son las ciudades más pequeñas y las zonas rurales las que tienen un rendimiento inferior. No existe un crecimiento en el empleo allí para impulsar el mercado: el mercado inmobiliario francés es en gran medida un mercado local, incluso en áreas como Niza (con su gran sector tecnológico) y Toulouse (sede de Airbus).

Entonces, aunque dos tercios de los departamentos franceses están viendo un aumento en los precios de la vivienda, en aproximadamente un tercio de los departamentos, los precios se estancaron o cayeron. Esa tendencia es más clara en el norte y el noreste del país, por ejemplo, aunque Nancy tiene una gran población estudiantil y un sector de alquiler en auge, no ha visto que los precios de las propiedades se mantengan al día con París u otras ciudades importantes.

Las cifras de septiembre de FNAIM mostraron un continuo crecimiento de los precios. Sin embargo, existe cierta preocupación sobre si los precios de París son sostenibles. Ahora han superado la marca de los 10.000 euros por metro cuadrado y son similares a los precios en otras ciudades capitales. Aun así, Knight Frank cree que París verá el mayor crecimiento de precios que cualquier otra ciudad importante del mundo en 2020, con un 7%, manteniéndose por delante de los rivales Berlín y Miami.

¿Qué significa esto para usted si desea comprar una casa rural en Deux-Sevres o Creuse ? Lo más probable es que vea que los precios se mantienen planos, aunque si está comprando un lugar para restaurar, debe tener cuidado de que su presupuesto no exceda el precio probable de la propiedad terminada.

Números turísticos

Francia es el destino turístico más visitado del mundo, con más de 90 millones de visitantes en 2018. Las principales remodelaciones de hoteles en París han llevado a la ciudad a la clasificación de lujo, lo que le ha permitido colocarse delante de Londres en el primer lugar entre las ciudades europeas. Si desea comprar una propiedad de vacaciones y alquilarla, el mercado turístico es lo suficientemente dinámico como para hacerlo, pero en París, tendrá que seguir reglas estrictas si desea hacer AirBNB , y la compañía debe informar sus ingresos a la oficina de impuestos.

Hipotecas

En realidad, Francia ha tenido que tomar medidas enérgicas contra los préstamos hipotecarios este año, ya que un mercado altamente competitivo ha llevado a los bancos a relajar sus criterios crediticios. Los préstamos han crecido casi un 7% en 2019, y casi un tercio de las hipotecas ahora se otorgan en términos más fáciles de lo que le gustaría al Banco de Francia. Los reguladores han advertido a los bancos que debe observarse el índice de asequibilidad del 33% y que las hipotecas no deberían ser más de 25 años.

Casi todas las hipotecas en Francia tienen un plazo fijo y las tasas de interés en euros son bajas, por lo que es un buen momento para obtener financiación para la compra de una propiedad.

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Nuestro consejo para 2020

El mercado francés todavía se ve bien, respaldado por una fuerte demanda local y precios asequibles en muchas ciudades (aunque tal vez no en París). No se desanime por las huelgas y los chalecos amarillos : la vida sigue siendo buena y la economía está creciendo. Para aprovechar al máximo el mercado francés, siga estos consejos:

• Recuerde que, con algunas excepciones (enclaves turísticos de luna de miel como estaciones de esquí y pueblos costeros), el mercado inmobiliario francés se centra en las principales ciudades. Las ciudades más pequeñas y las propiedades rurales no le darán tan buenos retornos de la inversión.

• Hay algunos grandes proyectos de infraestructura en marcha, como la extensión de la red RER al oeste de París y la nueva conexión de alta velocidad de Burdeos a París. Comprar cerca de uno de estos proyectos podría dar un impulso a la apreciación del capital, ya que las nuevas conexiones tienen un impacto.

• Tenga cuidado con los mercados que han sido sobreexplotados para exenciones de impuestos, como las residencias estudiantiles, loi Pinel o loi Dufflot (exenciones de impuestos para la compra de viviendas para alquilar). Una gran cantidad de nuevos edificios en un área pequeña de una ciudad podría significar que los desarrolladores han estado exagerando, ¡y los precios a veces están inflados por el monto de la exención de impuestos!

• Recuerde que una vez que haya hecho una oferta a un precio determinado, estará comprometido, siempre y cuando pueda obtener la financiación y no haya un "vicio oculto" en la propiedad. Eso funciona a favor y en su contra, ya que una vez que su oferta ha sido aceptada, el comprador no puede incumplir su palabra.