Las trampas de la compra de propiedades en Francia

Verifique la documentación

Si bien el mercado de bienes raíces en Francia está bien regulado y la mayoría de las compras se realizan sin ningún problema, los compradores deben obviamente tomar precauciones básicas para evitar engaños. Se ha sabido de personas que se hacen pasar por el dueño de una propiedad solicitando un depósito pagado en efectivo y luego desaparecen, ¡dejando un papeleo completamente inútil!

Lo bueno del 'paperasse' es que hay una gran cantidad de certificaciones de todo tipo de profesionales que puede, y debe, verificar. La mayoría de los agentes inmobiliarios le pedirán que visite su oficina. Asegúrese de verificar la carte professionelle que se muestra allí y tome nota del monto total de la garantía financiera del agente: esto es lo que cubre su depósito si se lo paga a la agencia. También debe verificar el número de SIRET de cualquier agente o profesional de la construcción que utilice: ese es el registro comercial francés.

Los constructores franceses tienen que ofrecer un assurance décennale (seguro de diez años) que cubre cualquier defecto en su trabajo durante diez años. Si está comprando una nueva construcción, o una casa construida en los últimos años, o si la propiedad que está mirando ha tenido renovaciones o ampliaciones recientes sustanciales, revise la documentación y asegúrese de que esté en orden.

FAQ

¿Los agentes representan los intereses del vendedor? ¿Será más caro para mí como comprador trabajar con el agente?
Los agentes en Francia tradicionalmente han recibido sus honorarios por parte del comprador, no del vendedor, aunque esto está cambiando (busque "HAI" o "FAI", lo que significa que el vendedor paga las tarifas). Obviamente, sin embargo, necesitan vender la propiedad para cobrar los honorarios. De hecho, son puramente intermediarios y no tienen el deber de ofrecer asesoramiento ni al comprador ni al vendedor.
Solo el 50% de las ventas en Francia pasan por un agente; muchos se anuncian mediante un notaire, y otros son contratos 'particulier à particulier' hechos entre particulares. Estos pueden ser más baratos, pero tendrá que estar preparado para la forma en que funcionan las cosas en Francia, ¡así como también hablar francés con fluidez si desea tomar éste camino más barato!

Algunos agentes franceses pedirán a los compradores que firmen una 'lettre d'intention d'achat' antes de que se prepare el compromis. En inglés, esto suena inocente, pero en el derecho francés, se puede considerar que constituye un contrato vinculante. Eso luego le impediría introducir condiciones en su compromis, como hacer que la compra sea condicional para poder arreglar una hipoteca. (Sin embargo, tenga en cuenta que aún se beneficia del período de enfriamiento de diez días, por lo que puede cancelar, pero eso sería una pérdida de tiempo para todos).

El papeleo es muy importante y no siempre es fácil abrirse camino, por lo que algunos temas vitales se pierden por las grietas. Por ejemplo, se sabe que los propietarios proporcionan un diagnostique de la propiedad en venta que tiene varios años y puede no representar con precisión la condición actual de la propiedad, por lo que siempre debe verificar la fecha.

¿Efectivo debajo de la mesa? ¡Diga que no!

Finalmente, los tratos "debajo de la mesa" son completamente ilícitos, pero eso no impide que algunos vendedores pregunten. Un notario confesó que había mirado por la ventana una vez, después de gestionar una transacción de propiedad, solo para ver al comprador entregando fajos de dinero al granjero que le había vendido su granero. Lamentablemente, si realiza un trato así, cuando vaya a vender, el notaire basará sus ganancias en el precio de compra documentado, no en el dinero extra.

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Hable con el mairie

También se debe tener en cuenta que si bien las búsquedas francesas son muy exhaustivas de alguna manera, no incluyen una búsqueda de permisos de planificación otorgados en las cercanías de una propiedad. Tendrá que ir al mairie (ayuntamiento) para verificar qué aplicaciones se han realizado y qué trabajo está pendiente, o hacer que alguien lo haga en su nombre.

Si compra a un desarrollador, siempre verifique su reputación, pero también averigüe cuántas unidades en el desarrollo inmobiliario se han vendido, ya que a veces la construcción no se iniciará hasta que se haya asegurado un cierto porcentaje de las ventas. Los pagos por etapas son habituales, por lo que cualquier solicitud de pago inmediato de la cantidad total debe hacer sonar las alarmas.

Con las propiedades rurales, incluidas las de pueblos grandes, es posible que la propiedad no esté tout à l'égout (en el drenaje de red). La regulación de las fosas sépticas ahora es bastante estricta, y los propietarios deben asegurarse de cumplir con esas regulaciones dentro de los dos años de hacerse cargo de la propiedad. Eso puede costar 10.000 EUR o más, y en el caso de las propiedades del centro sin un jardín grande o con acceso limitado, puede ser lo suficientemente costoso como para hacer que la inversión sea inviable. Si tiene dudas, pida consejo.

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