Revisión del mercado inmobiliario en 2019 y perspectivas 2020 de España

Hace más de una década que la crisis crediticia hundió a España en una crisis. La economía ahora se ha recuperado tanto que S&P ha elevado la calificación crediticia de BBB + en 2012 a A ahora. Los bancos ya no están en peligro por los préstamos incobrables, y el gobierno ha logrado reducir el déficit fiscal. El mercado inmobiliario se ha estabilizado y los precios han aumentado, aunque los precios de las propiedades residenciales siguen siendo más de un tercio más bajos que en el pico de 2007.

La economía española ahora está creciendo en poco más del 2% al año, aunque se está desacelerando gradualmente. Eso prepara el escenario para un mercado inmobiliario estable, con una demanda particularmente fuerte en las grandes ciudades, como Barcelona y Madrid.

Sin embargo, una preocupación es que todavía hay un gran inventario de propiedades sin vender: 459,987 viviendas a fines de 2018. Esta cifra ha estado disminuyendo desde 2009, pero solo de a poquito. Sin embargo, muchas áreas de España no cuentan con suficientes propiedades nuevas; el problema con este inventario es que la mayoría no está donde la gente quiera comprar.

Volúmenes de transacciones

Las estadísticas del INE (Instituto Nacional de Estadística ) muestran que los volúmenes de transacciones cayeron durante el verano. Eso puede deberse a la nueva ley de hipotecas, que retrasó las ventas en junio y julio, ya que los notarios en particular estuvieron esforzándose para cumplir con las nuevas reglas.

Los datos del INE muestran todas las transferencias de propiedades, que disminuyeron un 3,7% interanual en septiembre. Pero eso incluye una gran cantidad de herencias, así como ejecuciones hipotecarias, consolidación y división de tenencias de tierras, y otras transferencia de tipos técnico. Profundizando un poco para ver solo las ventas, las últimas cifras trimestrales muestran una caída del 6,95% en el número de transacciones. Eso interrumpe una tendencia gradual al alza desde 2013.

Echemos un vistazo más de cerca a las estadísticas de las regiones a continuación.

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Volúmenes de transacciones en regiones y precios

Las estadísticas se ven muy diferentes a través del país. Las ventas aumentaron en Aragón y Murcia en aproximadamente un 3%, mientras que en Asturias, Navarra y Castilla y León disminuyeron en más del 20%. Andalucía, una de las áreas clave para los compradores extranjeros, bajó un 14%, aunque el mercado catalán se mantuvo más estable con solo un descenso del 5%, el mismo nivel que Castilla La Mancha.

Las cifras de los registradores de tierras muestran que las ventas de viviendas nuevas cayeron un 20%, mientras que las reventas fueron más resistentes con solo una caída del volumen del 9%. ¿Es esto un problema o el comienzo de una tendencia a la baja? Sólo el tiempo dirá.

Aunque los volúmenes han experimentado un retroceso, los precios siguen subiendo. Los precios de las propiedades subieron un 4,7% interanual en el tercer trimestre de 2019, con nuevas propiedades un 6,6% al alza y las reventas subieron un 4,4%.

Pero el crecimiento de los precios se está desacelerando del 7% en 2018, y esa ha sido una tendencia bastante consistente desde el tercer trimestre de 2018. Madrid, Murcia y La Rioja han visto desaceleraciones particularmente significativas (Madrid del 6,5% al 4,6%), aunque no hay área del país que esté viendo caer los precios.

¿Dónde aún se sigue creciendo rápido? El País Vasco está creciendo a 4,8% y el mercado allí se está acelerando; Las Islas Baleares también están viendo aumentar los precios en un 6%. Y Andalucía , a pesar de que el volumen de transacciones ha bajado, mantiene un alto crecimiento de los precios en un 5,9%, solo por encima del 5,8% del segundo trimestre.

Entonces, si bien el crecimiento de los precios en la mayoría de las áreas se está desacelerando, no hay señales de estancamiento del mercado. Con precios aún por debajo de los niveles de 2007, y la economía continuamente mostrando crecimiento, no hay razón para esperar que los precios se reviertan, pero tenga cuidado con áreas como Madrid que pueden estar sobrevaloradas.

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Hipotecas

Es interesante ver que el número de aprobaciones de hipotecas parece haberse estancado desde 2015 a pesar de la recuperación del mercado. En septiembre de 2019, el número de hipotecas aprobadas disminuyó casi un tercio año a año, pero el valor total de los nuevos préstamos aumentó un 5,3%.

Sin embargo, para aquellos asegurando hipotecas, la buena noticia es que la tasa promedio pagada sigue cayendo. Los prestatarios en 2018 habrían obtenido una tasa promedio de 2,63% en sus préstamos; este año, recibirán 2,51%.

Números de turistas y compradores extranjeros

España es el segundo país más visitado del mundo después de Francia, pero ha visto caer sus cifras turísticas este año. En julio, el número de visitantes bajó un 1,3% y agosto en un 0,5%, y esos son los dos meses más importantes para el comercio turístico. La mayor disminución se observa entre británicos y alemanes, sin embargo, las visitas a España crecieron entre irlandeses, franceses y rusos (Fuente: Elpais ). De todos modos, los turistas en España gastaron un 2% más en 2019 en comparación con el año anterior, por lo que la economía española no sufrió mucho.

Por supuesto, España ofrece sol, mar y arena, pero también Turquía, que es mucho más barato. A medida que la economía mundial se desacelera, muchos turistas buscan vacaciones más baratas, donde España está ahora en desventaja.

Las compras extranjeras de propiedades españolas cayeron un 5% en el tercer trimestre de 2019, según la Asociación de Registradores de Tierras. Ese fue el tercer trimestre consecutivo en mostrar una disminución. La demanda europea puede verse afectada por la demografía, ya que la demanda "boomer" se desvanece. Los controles de alquileres vacacionales en muchas áreas hacen que sea menos fácil alquilar una villa o apartamento; sin ese ingreso extra para pagar parte de la hipoteca, algunos compradores pueden haber tenido que repensar sus presupuestos.

Sin embargo, hay algunas buenas noticias dentro de todo. El mercado se está volviendo más diversificado. A medida que los grandes compradores de Gran Bretaña, Francia y Alemania se retiran, otros países están entrando en la mezcla. Los inversores de Oriente Medio, los estadounidenses y los asiáticos son cada vez más importantes, así como los compradores latinoamericanos, con Ecuador y Argentina como fuentes de demanda particularmente fuertes.

Una vista más amplia

El socialista Pedro Sánchez actualmente está tratando de formar una coalición, que probablemente incluirá al partido de izquierda Podemos. Si gana la mayoría, es posible que intente equilibrar el presupuesto con impuestos más altos, y eso podría incluir impuestos sobre la propiedad. Sin embargo, intentará evitar cualquier cosa que perjudique al residente español promedio, por lo que es probable que dichos impuestos apunten a propiedades de lujo.

Nuestro consejo para 2020

Funcas (la asociación de cajas de ahorros) está previendo un aterrizaje suave, con un mercado inmobiliario estable, en 2020. Su predicción de 'aterrizaje suave' fue incorrecta en 2007, pero ahora el mercado es casi un tercio más pequeño y los precios no son tan altos , creemos que probablemente tenga razón. Sin embargo, la economía española se está desacelerando y es probable que el mercado inmobiliario lo siga. Los desarrolladores más pequeños están encontrando cada vez más difíciles de obtener los fondos, lo que demuestra que los bancos están empezando a querer reducir su riesgo.

Nuestro consejo, entonces, es que si bien España sigue siendo un mercado interesante, debe tener cuidado al planificar la compra de una propiedad.


  1. Déjese margen de maniobra. Presupueste cuidadosamente y asegúrese de no estar hipotecado hasta el cuello. Tenga cuidado con las valoraciones. Investigue y asegúrese de comprar al nivel de precio correcto.

  2. Realice una muy cuidadosa debida diligencia, especialmente cuando se trata de la cantidad de nuevos edificios en el área. Las áreas con una gran cantidad de edificios especulativos que llegarán al mercado en los próximos dieciocho meses se verán gravemente afectadas por cualquier debilitamiento de la demanda.

  3. Si está comprando sobre plano, asegúrese de verificar la situación financiera del desarrollador y saber cómo se protegerán sus fondos.

  4. Puede que este no sea el momento adecuado para comprar en la primera fase de los nuevos resorts: si está buscando propiedades de resort, diríjase a resorts que ya están prosperando y bien construidos .

  5. Busque comprar en áreas de estabilidad en lugar de comprar donde los precios se han movido rápidamente. Es menos probable que compre en una burbuja.

Sobre todo, asegúrese de que está comprando exactamente lo que quiere comprar y en dónde quiere comprar. Si siempre ha soñado con vivir en una pequeña casa blanca en un pequeño pueblo blanco en Andalucía, estará bien. Si compra una inversión inteligente en un piso del centro de la ciudad con un buen rendimiento, le irá bien. Si solo sigue al rebaño ... las cosas podrían ponerse más difíciles.